24 Okt

Immobilienwert ermitteln

Wie können Sie den Immobilienwert ermitteln? Welche Verfahren, Informationsquellen gibt es und wie nutze ich diese? Dies beschreiben wir in diesem Artikel und ist gleichzeitig der zweite Schritt der selfagent Checkliste im Abschnitt Vorbereitung.

selfagent Checkliste Vorbereitung

selfagent Checkliste Vorbereitung

Durch den angegebenen Preis der Immobilie werden Interessenten angesprochen und andere Interessenten abgestoßen. Daher ist es wichtig einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln, damit Sie das Objekt nicht mehrmals inserieren und dabei jeweils den Preis anpassen müssen. Das wirkt unseriös und kann Spekulanten anziehen, die auf niedrigere Preise hoffen. Somit gehen Sie bedacht vor, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln.

In diesem Artikel stellen wir Ihnen verschiedene Verfahren und Informationsquellen vor, die Ihnen helfen, einen Immobilienwert zu ermitteln. Im letzten Blog-Eintrag haben Sie gelernt, welche Dokumente für einen Immobilienverkauf und -vermietung relevant sind. Diese bilden u.a. eine Informationsquelle zur Immobilienbewertung. Wie in jeder Schritt der selfagent Checkliste, ist auch dieser in klar strukturierte Teilschritte aufgeteilt: 1 Methode auswählen, 2 Methode anwenden, 3 Wert festlegen

selfagent Immobilienwert ermitteln

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1 Immobilienwert ermitteln: Methode auswählen

Es gibt verschiedene Methoden zur Bewertung von Immobilien. Wertgutachter sind durch die Wertermittlungsverordnung auch an diese nachfolgend vorgestellten Verfahren gebunden.

Im Folgenden sind die drei Verfahren Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren vorgestellt.

    • Vergleichswertverfahren (§ 15 f. Wertermittlungsverordnung)

Bei diesem Verfahren werden mehrere vergleichbare Objekte herangezogen (§ 15 Wertermittlungsverordnung). Ggf. machen Sie Zu- oder Abschläge, die z. B. durch Größe oder andere Merkmale des Objekts entstehen.

Beispiel: In der Nachbarschaft wurden vergleichbare Objekte in letzter Zeit verkauf, Sie kennen die tatsächlichen Verkaufspreise und leiten Ihren dadurch ab.

    • Ertragswertverfahren (§ 17 ff. Wertermittlungsverordnung)

Bei diesem Verfahren werden „marktüblich erzielbare Erträge“ berücksichtigt durch z. B. Mieteinnahmen. Dieses Verfahren eignet sich für Kapitalanleger und häufig bei der Ermittlung des Wertes eines Mehrfamilienhaus, da Einheiten vermietet werden.

    • Sachwertverfahren (§ 21 ff. Wertermittlungsverordnung)

Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks („Bodenwert“) ggf. Herstellungskosten und Alterswertminderung einer Immobilie („nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen“) berücksichtigt.

2 Immobilienwert ermitteln: Methode anwenden

Sie können die Bewertung mit mehreren Verfahren durchführen und vergleichen. Oder Sie lassen sich ein professionelles Wertgutachten erstellen.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, selbst die Wertermittlung durchzuführen, gehen Sie pragmatisch vor. Referenzwerte für Mieten und Kaufpreise bekommen Sie aus verschiedenen Quellen wie dem Mietspiegel Ihrer Stadt, großen Immobilienportalen, Ihren Bekannten u.v.m. Hier ein paar Beispiele (nicht von selfagent betriebene Webseiten!):

    • Vergleichswertverfahren

Suchen Sie nach Referenzwerten in Ihren Quellen (siehe obere Liste). Überlegen Sie, ob Ihre Immobilie etwas mehr oder weniger Wert ist als die bekannten Referenzwerte. Ist Ihre Immobilie vergleichbar mit der eines Bekannten, von der Sie den echten Kaufspreis oder Miete kennen, aber etwas größer oder sonstige Vor-/Nachteile hat?

    • Ertragswertverfahren

Beispiel: Vereinfachter EW = (RoE – BWK) x V + BW * (1/q^n); q = 1 + i

EW: Ertragswert

V: Rentenbarwertfaktor

RoE: Rohertragswert

BWK: Bewirtschaftungskosten

BW: Gründstückwert / Bodenwert

i: Zinssatz n: Jahre/Nuzungsdauer Immobilie

    • Sachwertverfahren

Nicht empfohlen zum Selbermachen.

3 Immobilienwert ermitteln: Wert festlegen

Die ermittelten Werte sind Grundlage des Preises, für den Sie die Immobilie anbieten. Hinterfragen Sie kritisch die ermittelten Werte. Wenn Sie mehrere Verfahren anwendeten, liegt der optimale Preis wahrscheinlich zwischen den Ergebnissen. Möchten Sie einen kleinen Verhandlungsspielraum einbauen? Gehen Sie damit behutsam vor, weil bei der modernen Immobiliensuche oft nach Preisen gefiltert wird, sodass Sie ggf. aus der Suche der eigentlichen Zielgruppe herausfallen.

Am Ende heißt es ganz einfach: Entscheiden Sie sich für einen Preis, für den Sie die Immobilie anbieten.

Legen Sie los auf selfagent.de. Für weitere Informationen können Sie gerne direkt auf uns zu kommen. In den nächsten Blog-Einträgen werden wir die Checkliste Schritt für Schritt vorstellen.

Wir freuen uns auf Sie,

Ihr selfagent-Team

info@selfagent.de

+49 1575 166 4119

Ein Gedanke zu “Immobilienwert ermitteln

  1. Sehr gut und kompakt dargestellt. Für den Immobilienverkauf verwenden wir das Vergleichswertverfahren gepaart mit unserer langjährigen Erfahrung.

  2. Pingback: Immobilie vermarkten - selfagent blog

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